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东莞高厂租之困:二房东坐地起价 企业到哪炒房到哪
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发布日期:03-26
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(原标题:东莞高厂租之困:二房东坐地起价,企业迁到哪儿炒房追到哪儿)

三来一补、世界工厂、智能制造之都,东莞这座城市的“标签”变化,可以说是中国制造业升级的范本。

东莞产业集群不断升级的同时,以工业园为代表的工业地产作为制造业扎根的土壤,在当地成为比商用住宅更“吸金”的投资领域,是资本和热钱涌入的重要方向。

但热钱的涌入,却给当地一些企业带来不少困扰。近十年来,东莞的工业地产逐渐从无序走向规范,但逃避监管的地下“厂租江湖”和“二房东”坐地起价的现象难以根除。第一财经记者近日在东莞下辖的特色产业强镇长安镇实地走访,了解到当地受环保政策收严、企业成本高涨、深圳企业批量外迁等因素作用,厂租节节攀升,且潜规则横行,成为当地制造业企业的一大压力。

随处可见写有姓氏与电话的招租广告,打过去就是中介 吴俊捷/摄

随处可见写有姓氏与电话的招租广告,打过去就是中介 吴俊捷/摄

制造企业老板的租厂困境

从五金模具厂的流水线工人到开办十人规模的五金模具加工厂,黄志军夫妇奋斗了十三年。但近两年水涨船高的厂房租金令他们饱受困扰,眼下五年租期将满,价格适中的厂房却很难觅。

“在莞深交界的长安镇、虎门镇这种地方,想找到一手厂房如同大海捞针。”黄志军对第一财经记者叹着气说道,节节上涨的厂租占公司营业成本的比重近两年间已经翻了一番。

这几乎是东莞制造企业老板当前面临的集体性困境之一。

电子信息、五金模具是长安镇的两大特色产业集群,当地厂房租金相较于五年前上涨了两到三倍,由8元/平方米上涨至26元/平方米。同时,东莞厂房五年前的公摊面积只有10%左右,甚至零公摊,但现在厂房的公摊面积达到40%都不足为奇,30%是常态。

与厂租节节高升相对应的,是租赁合同从以前的5年或3年一签到现在1年一签或者2年一签,每年租金递增5到15个百分点不等。

除了租金水涨船高外,一手房东难寻也是不少制造企业企业租赁厂房时共同的经历。

在长安镇沙头工业区办模具厂的湖南人李明亮告诉第一财经记者,此前他托当地村委的熟人找到一处香港老板的厂房,尽管虚增面积达35%,但深思熟虑之后,他准备以20元/平方米的月租签下协议,并交了定金。但做决定的当天下午,他就被告知,当地一家专营工业地产租赁的物业公司以21元/平方米的单价签下了这家厂房。

类似这样每次时间巧合且只加一元报价的事情,李明亮在找厂房的过程中连续遭遇了几次。他和数位在东莞有过租赁厂房的人士均告诉第一财经记者,当地活跃着大小不一百家左右厂房租赁公司。“虎门镇、长安镇等厂房大部分都是江西和湖南人在承包。他们消息灵通又经常抱团,基本一有空厂房就立刻加价承包。不少人在这边包厂房站住脚之后还会把老乡、同学都带过来。”

东莞一位从事房地产中介逾十年的企业负责人也表示:“东莞当前做工业地产租赁的人很多,90%以上的空置厂房都被‘二房东’吃下。其中, 长安镇是‘重灾区’,几乎找不到一手房东。”

“二房东”转入地下

据当地人介绍,2013年是东莞工厂租金的“分水岭”。此前,厂房租金稳定,房主严守行规,多会采用厂租每三年租金增长10%的收益模式,厂房租赁面积按房产证面积计算“不缩水”。

东莞长安镇、虎门镇、厚街镇等地处于广深之间,因地域优势在近十年受广东省“腾笼换鸟”等产业升级政策的间接刺激,成为广深企业外迁的大本营之一。2013年,《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》等7份文件出台,提出引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置,限制、淘汰落后产能。这使得深圳的制鞋、模具、塑胶等传统产业企业因租金上涨外迁至东莞。

后又因制造业绿色转型要求,深圳对生产型企业排污开展节假日和夜间突击检查,沙井等工业区不少企业于2017年开始大量外迁至东莞、惠州等珠三角价格洼地区域。

“2017年下半年那会儿,我接手的客户最多,基本都是从深圳那边搬迁过来的企业。”在长安镇锦厦河南工业园区的龙姓中介人士表示,园区这一带八成新的带透明落地窗的新厂房,均是在那个时间节点前后应大批外迁而来的深圳企业的需求而做的简单装修。

与此同时,2016年,商品房限购限贷政策扩围到二三四线城市,东莞也位列其中,万科、碧桂园等大型地产商也开始转战工业地产。东莞当地具备一定实力的“二房东”便成立了专门的投资类公司承租厂房,并组建物业管理公司打理。同时,“二房东”除了赚取租金溢价,还开启了增收费用、虚增面积等一系列新玩法。

当地人告诉记者,此前写有“租厂房找巨峰”的招租广告牌去年末换成了如今这样无公司名称的广告 吴俊捷/摄

当地人告诉记者,此前写有“租厂房找巨峰”的招租广告牌去年末换成了如今这样无公司名称的广告 吴俊捷/摄

即便是写有村委厂房招租的广告,打电话过去询问也是中介 吴俊捷/摄

即便是写有村委厂房招租的广告,打电话过去询问也是中介 吴俊捷/摄

厂租的节节上升以及随之而来的系列问题,引起了东莞市政府的注意。2018年底,东莞市出台《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》(下称《指导意见》),明确镇村厂房物业一律进入镇级交易平台进行交易,采取公开竞价方式交易的,不接受个人和房产中介代理机构报名参与竞投,原则上不得转租分租。

但多位当地人士告诉第一财经记者,《指导意见》出台后,2019年房屋租赁价格相比去年每平方米下行3~5元,但问题并没有得到根除。不少当地人耳熟能详的物业公司和工业地产企业几乎一夜之间将打着公司名称、联系人、电话的广告牌给拆除了,随后换上了只有联系人和电话号码的出租广告,“二房东”转入“地下”。

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